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上海静安区和闸北区合并 400楼盘应声涨价

  暂且不论两区未来经济发展水平孰高孰低。但短短数周内,受益于合并这一利好消息,闸北区内部分房价一夜暴涨,已是不争的事实。

  继2009年南汇合并入浦东新区、2011年卢湾合并入黄浦区后,近日,有关静安区与闸北区两区合并的消息再次成为上海滩的一大新闻。

  据上海市有关部门表示,关于静安区和闸北区“撤二建一”,建设新“静安区”的工作,正在酝酿和听取意见过程中。

  在不少上海本地民众看来,静安区与闸北区的合并,像极了一位千金“白富美”下嫁给一位“穷小子”的反转剧情。不少心情复杂的上海市民调侃称,一旦两区真的合二为一,云集淮海路、南京路等诸多商圈的“白富美”静安区,将极大提升“下只角”闸北区的整体区域水准。

  不可否认的是,暂且不论两区的经济发展水平孰高孰低。但在短短数周时间内,两区合并的消息却已然极大提振了两区房价水平,且部分楼盘价格甚至出现一夜暴涨的疯狂涨势,令人咋舌。

  2000年至今,上海已经多次调整行政区域划分,进行并区。伴随着每一次行政区域的大调整,随之而来的则是当地区域内房价的不断上涨。

  2009年,随着一纸《关于撤销南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》经由国务院批准,浦东新区正式扩区,原南汇区并入浦东,“大浦东”板块由此诞生。之后,原南汇地区内的大小知名楼盘迅速成为上海楼市的“热门楼盘”,房价在两个月内逆势飙升10%左右。8000元/平方米的南汇某著名开发商楼盘,一晚上便涨至12000元/平方米,且遭投资者哄抢。

  由区域合并引发地产楼盘涨价的一幕,在两年后再次重现。2011年,随着黄浦区与卢湾区的合并,两区域内的房价应声而上。据悉,当年原卢湾区内的楼盘房价连续4个月拿下上海市区县楼盘价格排名的榜首,其豪宅售价每平方米成交均价甚至一度接近12万元/平方米,同比月度全市房价翻了近6倍。

  此次两区合并中,静安区位于上海的市中心,区域内交通四通八达。以延安中路、北京西路、南京西路、武宁南路、万航渡路、常德路等道路为主的交通要道,为该区域构建了宛如蜘蛛网般发达的地面交通网络,并为该区域形成了市中心地段无可复制和比拟的地理优势。

  在不少上海当地人眼中,静安区算是不折不扣的富人区。一方面来源于该区繁荣的金融、贸易等产业发展,且其基础建设、城区建设一直位列上海市前列;另一方面则来源于其悠久的人文历史所沉淀的厚重历史感,区域内除了拥有多处名人故居之外,还拥有数量众多的花园别墅和林荫大道。

  相比之下,两区合并的另一对象——闸北区,其发展水平与静安区有着较大的差距。跟“白富美”相比较之下,闸北区似乎显得有点憋屈。

  老上海人通常将这一区域戏称为“赤膊区”,该区位于上海市中心的北部,早年曾是各地移民、贫民的集聚地。由于该区域水网交通发达,逐渐形成市集,也将这一地区逐步发展为农副产品等物资的集散地和交易场所。近年来,随着当地政府部门大力推进一系列产业发展战略、旧城改造项目等,逐步形成了不少上海的新地标,诸如铁路上海站北广场、大宁绿地等。

  随着行政区域合并而来的,则是两大区域内房价一夜暴涨的疯狂增速。据搜房网的公开数据显示,在总计703个楼盘中,除了仅有的一个新盘价格标记为“待定”,其余楼盘中有超过400个楼盘其显示价格均出现集中式的上涨,最大涨幅为4.96%。

  沪上资深地产人士、上海连合房地产投资有限公司CEO、总裁许仰东告诉《中国房地产金融》,静安、闸北两区一旦合并,势必会对楼市产生影响。

  首先,行政区域概念对区域性楼市的价格合理提升。许仰东认为,作为上海核心区的行政名片,静安区的荣誉感对诸多购房者的购买心理、房价的正面力量会逐步凸显。“尤其是原有两个行政区交界地区的阶梯式价格,将得以打破。对原闸北区域房价的辐射,也会阶段性产生能量。”

  就发展潜力来看,静安区虽然有着较为明显的竞争优势,但该区域也存在先天劣势,即其行政区域面积较小,从而导致其发展空间的受限。这也意味着,当上海其他土地面积较为宽松的行政区域大力开发地块之时,这位“白富美”小姐则只能眼睁睁地看着兄弟姐妹迅猛而快速地发展壮大。

  许仰东认为,随着静安、闸北的合并,也将带动两区行政资源的共享,并对房产消化流量和价格发生作用力。“合并后的教育、医疗等资源,自然影响到购房者对物业的选择,这种附加值会在不少个案中体现。”

  当静安、闸北两区合并消息闹得沸沸扬扬,并再现此前区域合并后的房价暴涨趋势时,有市场人士提出质疑:当国内房地产行业整体遭遇寒潮之际,上海推行的行政区域合并,是不是政府变相提振房产市场的手段之一?

  对此,许仰东认为,静安闸北行政区域合并,绝不是政府为提升区域房地产为目的。“我倒是认为,这是现代城市结构、管理的要求,有着更高战略层面的意义。”不过,许仰东也坦言,两区合并对土地价格自然会有间接的推动作用。

  作为上海房地产行业发展的见证者之一,许仰东对上海楼市今年下半年的走势有着较为乐观的看法。“今年下半年,上海楼市的量价齐涨应该是可以预见的,但幅度不会很大。”他认为,今年处于房地产政策从调控到放松的时段,当政策效应变为市场效应时,自然产生规律性的增量促价行情。而这其中,包含了政策放松、金融宽松、开发成本上扬、需求释放、产品提级等叠加效应。

  中国指数研究院[微博]的最新研究报告显示,8月央行[微博]货币政策和公积金信贷政策的进一步宽松,为楼市形成了助推力。在新一轮降准降息的刺激下,加之全国各地公积金政策持续放宽的环境中,在“金九银十”传统销售旺季,房地产市场成交量将迎来一波上涨行情。同时,严控十年的限外政策的取消,也为房地产市场产生积极预期,为各类购房需求的释放推波助澜。

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