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地处“区域中心”的优质房该如何正确购买

  6月7日,端午假期第一天,市民刘伟没选择出行游玩,而是一门心思思考买房这件事。“房子早晚要买,假期买还能有点优惠。”但让刘伟没想到的是,3天后销售人员告诉他,由于他负债太多,公积金按揭贷款被拒,而自己先期交给开发商的2万元定金也要不回来。

  “销售人员没问过负债情况,我也没仔细看协议内容。”定金退不回来的刘伟感到十分懊悔。不只是刘伟,近日记者走访市区多个楼盘发现,个别房屋销售人员为促成销售,片面承诺房屋升值,更宣称小区周边规划有医院、学校等。而这些并非一定能实现的购房信息,也导致购房纠纷时有发生。

  90后的刘伟虽是大学学历,但在房屋买卖方面也缺乏专业知识。而他掌握的购房“诀窍”,大部分则来自网络或亲友。

  “像楼层、户型布局怎么选都是道听途说的。”刘伟坦言,和不少购房者一样,自己买房也有从众心理,听说哪里广告做得大,哪里户型好就去哪里。至于好在哪里,为何好,他却知之甚少。

  6月10日,接到房产销售人员电话的刘伟很诧异,“负债情况和放贷与否有关?”带着疑问,刘伟来到公积金贷款办理窗口了解后得知,他名下一笔20万元的未结清贷款是导致负债超标的关键。

  按照与开发商签订的定金协议:“因个人原因导致贷款无法办理的,销售方有权不退还定金。”

  眼下,购房贷款办不下来,刘伟也找过开发商协商退回定金,但对方表示按照协议,自己有权不退定金。“我记得对方从未提醒过交定金前要查询征信和负债。”由于拿不出销售人员未履行告知义务的证据,加之定金协议有自己的签名,刘伟只得面对定金退不回来的现实。

  去年,刘雨曦在市区一楼盘购得高层电梯公寓住房一套。“户型很方正,而且数量很少。”从排号登记到选房,刘雨曦和对接她房产的销售人员只见过两次面。一次是介绍房屋和小区规划交购房定金,另一次是抽签选房交付首付款。而让刘雨曦没想到的是,楼栋主体竣工脱模后露出的砖混阳台,与她想象中玻璃落地阳台并不相同。

  “现在很多高层房源都有落地玻璃阳台,以为这个房子也是。”自己粗心是一方面,刘雨曦认为,销售环节没有履行告知义务也有责任。“假如事先说了是砖混阳台,自己肯定不会买。”而现实是,开发商是按报批图纸施工,并无私自改变设计外观的问题。买卖双方反复协商无果后,刘雨曦只得面对现实。

  导致购房纠纷,仅是购房者一方粗心所致吗?近日,记者以购房者身份在市区多家楼盘进行了走访。

  “我们楼盘的位置是未来区域的中心,以后周边还会规划修建医院、学校,生活很方便……”尽管大部分城市规划项目都未最终敲定,但在部分销售人员口中,许多项目已成了他们提升住房品质的“砝码”,而几乎所有楼盘销售都会标榜自己楼盘所在位置是区域中心。

  第一步看规划图,了解自己楼盘的“中心”位置;第二步看沙盘,了解楼盘的整体布局;第三步看户型图或模型,了解房屋信息。以上3步几乎是所有销售人员推介自己的房屋的“套路”。

  “周边修学校、建医院信息是从哪里来的呢?”面对记者疑问,某楼盘张姓销售人员底气很足,“这些项目马上都要动工建开了。”她表示,一套好房子除了小区本身规划外,周边配套也很关键,比如医院、学校等配套是生活品质高低的管家,“就算以后想卖也容易得多。”

  另一家楼盘销售人员更大方告诉记者,他们的规划图来自市规划馆,其规划内容及项目布局等已是明确的。

  但当记者质疑,市规划馆规划信息属历史版本,具体内容会根据城市发展作出阶段性调整,并且当中规划并未明确有“某学校”或“某医院”时,该销售人员明显言辞躲闪,并以“这些项目都是政府定了的”为由,试图绕开记者追问。

  而从看房到定金协议签订前,大部分销售人员,关注的是“按揭选择公积金贷款还是商贷”“公积金每月缴存多少,双职工还是单职工,缴存了多久”等涉及还贷能力的问题。仅有不多的销售人员会主动提醒购房者,在购房前需要查询个人征信和负债情况,否则贷款将无法办理。

  “卖出去房子我们才有提成拿。”一位不愿透露姓名的销售人员告诉记者,他们对项目周边规划真实情况并不十分清楚,只是按照公司培训和销售术语来为购房者推介。“只要购房者签了购房协议,我们的销售就完成了。”而至于贷款被拒、外观设计宣传不符等问题,该销售人员直言,为了促成销售,大多数销售人员不会把不利信息告诉购房者。

  去年8月,我市曾出台《关于进一步加强房地产市场监管工作的通知》,明确房地产广告发布内容,不得含有升值或投资回报;不得对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及市政条件作误导宣传。

  明确对房产企业在取得《商品房预售许可证》前不得以认购、预订排号、发放VIP卡等方式收取或变相收取定金、预订款等;不得擅自“搭售”公共花园、公共绿地、公共屋面。同时对违背购房者意愿,捆绑销售、搭售商品或附加其它不合理条件等交易行为将严厉查处。

  房地产市场一头连着国民经济,一头连着社会民生,确保市场健康平稳,除了强化查处力度和行业自律,消费者购房维权意识提高也很重要。“购房者签订购房协议前,要仔细阅读其中条款。”市房管局有关负责人表示,在购买新建商品房时,若购买设立有抵押权的房屋,确认须有抵押权人同意销售函方可购买,并及时进行网签合同备案,否则购房者的合法权益有可能被侵害。

  在购买商品房时,购房者要充分阅读买卖合同内容,作出真实意思表示,充分沟通,完整理解合同条款及补充条款,评估法律风险,慎重签订商品房买卖合同。

  “不轻信销售方口头承诺。”上述负责人表示,对承诺事项和内容应写入购房合同,写入合同的承诺和内容具有法律效力。《商品房买卖合同》应当进行网上签约备案,若购房人购买的商品房不及时备案,则可能面临一房多卖或被房地产开发企业债权人申请强制执行所购商品房等风险。

  注意保存楼盘宣传资料、购房合同、付款票据等相关凭证,一旦发生纠纷可通过司法途径维护自身权益。

  在二手房买卖中,要审慎选择中介公司,认真核对房屋信息,买卖双方应当通过房产交易主管部门设立的存量房交易资金监管账户划转交易资金,严禁房地产经纪公司或房地产经纪人员代收代付交易资金。同时,使用合同示范文本,也能防范一房多卖等现象发生。

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